Auf was es bei der Bauabnahme ankommt

Neben der Unterzeichnung des Vertrages, gehört die Bauabnahme zu den wichtigsten Rechtsakten in einem werkvertraglichen Schuldverhältnis. Durch die Abnahme, geregelt in § 640 BGB, erklärt der Auftraggeber, dass das hergestellte Werk fertig und frei von Mängeln ist. Mit Erklärung der Abnahme beginnt gleichzeitig die Frist für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen. Vor erfolgter Abnahme liegt die Beweislast für Mängel beim Auftragnehmer, nach erfolgreicher Abnahme geht diese auf den Auftraggeber über. Daher gilt es hier besondere Sorgfalt walten zu lassen.

Zunächst einmal ist es ratsam die Bauabnahme ausreichend vorzubereiten. Der Auftraggeber kann bereits vor Durchführung der tatsächlichen Abnahme das hergestellte Werk begutachten und auf mögliche Mängel untersuchen. Im Bedarfsfalle kann hier auch ein Sachverständiger mit hinzugezogen werden. Vorhandene Mängel sollten sodann schriftlich notiert werden, um sie später in das Abnahmeprotokoll einpflegen zu können. Wer sich mit der Materie nicht auskennt oder unsicher ist, kann auch bei der offiziellen Abnahme einen Sachverständigen hinzuziehen.

Da in der Regel ein Abnahmeprotokoll noch einige Mängel der Bausache enthält, kann nun ein zweiter Abnahmetermin vereinbart werden. Bis zu diesem Termin hat der Auftragnehmer Zeit, die vorhandenen Mängel zu beseitigen. Sofern gravierende Mängel vorliegen, dies hängt vom Einzelfall ab, kann eine Abnahme auch vom Auftraggeber verweigert werden. Wichtig: Nur was im Vertrag festgehalten ist schuldet der Auftragnehmer.

Sofern bei der Herstellung des Werkes verschiedene Arbeitsschritte aufeinander aufbauen und durch die späteren Arbeiten mögliche Fehler des Vorgängers überdeckt würden, erscheinen auf den ersten Blick  regelmäßige Teilabnahmen günstig für den Auftraggeber. Aber Vorsicht, dies bedeutet auch gleichzeitig, dass für die jeweiligen Herstellungsabschnitte mit der Abnahme das Risiko bzw. die Haftung auf den Auftraggeber übergeht. Dies kann jedoch niemals im Interesse des Auftraggebers sein, so dass von solchen Vereinbarungen abgeraten werden muss. Besser ist hier die Anfertigung eines Schriftstückes, durch das der nachfolgende Handwerker die ordnungsgemäße Leistungserbringung des Vorgängers bescheinigt.

Die Abnahme selber kann auf unterschiedliche Art und Weise erfolgen, auch ohne Kenntnis des Auftraggebers, dass er das Werk abgenommen hat.

Die ausdrückliche Abnahme erfolgt in einem anberaumten Abnahmetermin, entweder mündlich, besser jedoch schriftlich durch Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls. Hier ist es ratsam einen Sachverständigen mit einzubeziehen, der notfalls helfend eingreifen kann.

Auch ist es ausreichend, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber mitteilt, dass das Werk abgenommen werden kann und hierfür eine Frist gesetzt wird. Mit Verstreichenlassen der Frist gilt das Werk als mangelfrei abgenommen. Diese Form der Abnahme erfolgt fiktiv. Eine weitere Form der fiktiven Abnahme ist beispielsweise die Zahlung der Schlussrechnung, da diese mit der Abnahme des Werkes fällig wird oder der Einzug in das Bauobjekt. Hier können jedoch auch anderslautende Einzelvereinbarungen zwischen dem Auftragnehmer und dem Auftraggeber erfolgen.

Eine dritte Form ist die konkludente Abnahme. Hier erfolgt die Abnahme, ähnlich wie bei der fiktiven Abnahme, allein durch schlüssiges Handeln des Auftraggebers. Beispiele hierfür sind unter anderem der direkte Weiterverkauf des hergestellten Werkes, die Inbetriebnahme oder das Entfernen von erforderlichen baubedingten Hilfsmitteln, wie z.B. einem Baugerüst.

Der Abnahme sollte daher mindestens genauso viel Gewichtung beigemessen werden, wie der eigentlichen Vertragsunterzeichnung.

Fazit:

  • Die Abnahme sollte vorbereitet und nicht voreilig oder unter Zeitdruck erfolgen.
  • Die Anwesenheit eines Sachverständigen oder generell einer dritten Person als Zeuge kann nie schaden.
  • Ein schriftliches Dokument ist immer besser als eine mündliche Vereinbarung.
  • Eine sorgfältige Dokumentation z.B. durch Bilder kann Ihre Position verstärken.